עמוד ראשי
אודות המשרד
אודות הצוות
כתבות ומאמרים
פקודת המסים (גביה)
צטטו אותנו
כתבו עלינו
רשויות מקומיות
קישורים
 

אינדקס צטטו אותנו
גרסת הדפסה
צטטו אותנו

להלן מקצת מפסקי הדין של בית המשפט העליון שציטט מתוך ספרי העיון שלנו -

ארנונה

עע"ם 8635/05 עיריית יבנה נ' רונית ארנפרוינד כהן

בהעדר הוראות מדויקות לעניין זה, נוהגות הרשויות המקומיות לקבוע בצווי הארנונה את שיטת חישוב השטח לצורך הטלת הארנונה ורשויות מקומיות שונות קובעות שיטות שונות לעניין זה (ראו הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב, ארנונה עירונית ספר ראשון, 478-477 (מהדורה חמישית, 2001) (להלן: רוסטוביץ, ארנונה עירונית)...

הגבלה זו, המוטלת על הרשויות המקומיות בכל שנה מחדש החל משנת 1993, מבקשת לשמר את שיטת החישוב שקבעה כל רשות ולמנוע העלאות עקיפות של תעריפי הארנונה באמצעות חישוב שונה של שטח הנכס (ראו: רוסטוביץ, ארנונה עירונית, 478-477; פרשת יעקובוביץ, פיסקה 10). ההגבלה האמורה רוככה עם זאת בשנת 1994 משנתווספה לתקנה 2(ב) הוראת הסיפא המאפשרת שינוי מקום שבו "נתגלתה טעות בחישוב השטח" ובשנת 1995 נתווספה להוראה זו הבהרה לפיה ניתן לתקן טעות שנפלה בחישוב השטח "שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה" (ראו רוסטוביץ, ארנונה עירונית, 479).

ע"א 2306/04 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' מועצה מקומית קרית טבעון

עיננו הרואות כי סוג הנכס – קרקע תפוסה – אינו קובע דבר לעניין סיווגו לפי חוזר המנכ"ל, והחוזר מבחין בין נכס לנכס לפי השימוש שנעשה בו בפועל (השוו ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין, נ' לב ארנונה עירונית (ספר ראשון) 475 (2001) (להלן: ארנונה עירונית)).

רע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון

הנה כי כן, מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס" פורש רשת מס צפופה למדי על דרגות שונות של מי שנחשב על פיה כ"מחזיק למעשה" והחוקים הרלבנטיים (חוק ההסדרים-1992 ופקודת העיריות) מכוונים אף הם שלא להכביד על הרשות המקומית באיתור "המחזיק" החייב בארנונה (ראו פרשת מיכקשוילי, 775; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית 277 (מהדורה חמישית, 2001) (להלן: רוסטוביץ) וכן סעיפים 326 ו-330 לפקודת העיריות).

ע"א 8838/02 אבי גולדהמר ושות' נגד עיריית חיפה

סעיף 8(ב) לחוק קובע כי השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים, וכן ייקבעו כללים בדבר אופן חישוב שטחו של הנכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לעניין קביעת הארנונה. מכוח סעיפים אלה מותקנות כמעט מדי שנה תקנות לעניין קביעת הארנונה ברשויות המקומיות. חוק ההסדרים אף מסמיך את המועצות הנבחרות של הרשויות המקומיות להוציא צווי הטלת ארנונה מדי שנה (ראו גם: ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין, נ' לב ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, התשס"א) 65. להלן - רוסטוביץ).

ע"א 8588/00 עיריית עפולה נגד בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ

חוק ההסדרים מציין שלשה מבחנים לצורך חישוב ארנונה: "סוג הנכס, שימושו ומקומו". חוק ההסדרים, וכמוהו גם תקנות ההסדרים, אינם מגדירים מדדים אלה. מלשון התקנות עולה, כי סוג הנכס נקבע בהתאם לשימוש בו וכי ניתן לסווג נכס בסווג משנה, גם לפי מיקומו. לכאורה עולה מחוק ההסדרים, כי המבחנים שנקבעו בו מצמצמים את מרחב שיקול הדעת של הרשות כפי שנתפס קודם לחקיקתו, למסגרת המדדים של סוג הנכס, סוג השימוש בו ומיקומו. (ראו: ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, ספר ראשון, תשס"א) עמ' 484 (להלן: ארנונה עירונית)). אשר למבחן ה"שימוש" סבורים המחברים כי ניתן לפרשו כקריטריון רחב שאינו קשור בהכרח למשמעות הלשונית של מונח זה וניתן להתחשב במדדים כמו תכונות המשתמש שיקולי רווחיות ומהות הפעילות.(שם, עמ' 487-493)

עע"ם 980/04 המועצה האזורית חבל יבנה נגד אשדוד בונדד בע"מ

סמכותה של מועצה להטיל ארנונה על נכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין מעוגנת בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים. בהתאם לסעיף זה תחושב הארנונה לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. סעיף 8(ב) לחוק קובע כי השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים, וכן ייקבעו כללים בדבר אופן חישוב שטחו של הנכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לעניין קביעת הארנונה. מכוח סעיפים אלה מותקנות כמעט מדי שנה תקנות לעניין קביעת הארנונה ברשויות המקומיות (ראו גם: ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין, נ' לב ארנונה עירונית (ספר ראשון, מהדורה חמישית, התשס"א) 65. להלן - רוסטוביץ).

...

דיני ההקפאה באו להגביל את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה והם החליפו את ההסדר החוקי שבפקודת המועצות המקומיות באשר לארנונה במועצות המקומיות (להיסטוריה החקיקתית של דיני ההקפאה ראו: רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עירית חיפה ואח' פ"ד נז (2) 481, 488 – 490; ע"א 8588/00 עירית עפולה נ' בזק פ"ד נז (3) 337, 342 - 346; להיסטוריה החקיקתית של הטלת הארנונה במועצות המקומיות והאזוריות עובר לחקיקת דיני ההקפאה ראו: רוסטוביץ, שם, בעמ' 409).

...

אכן, שינוי סוג של נכס או של סוג שימוש בצו הטלת הארנונה יכול להביא לגידול משמעותי בסכום הארנונה המושת על הנישום, מעבר לשיעור שנקבע בתקנות (רוסטוביץ, שם, בעמ' 494). פרשנות התקנות, ותקנות 4 ו- 9 בפרט, צריך שתיעשה איפוא בשים לב למטרת המחוקק שלא לאפשר לרשויות המקומיות להגדיל ללא פיקוח את סכומי הארנונה הנגבים מדי שנה על ידי שינוי סוג הנכס או סוג השימוש בצו הטלת הארנונה.ו

...

אין מדובר אם כן, בשינוי תעריף שהוא תוצאת ביטולו של סיווג או של הוספת שימוש שלא היה קיים קודם לכן בתחום הרשות המקומית, אלא בשינוי סיווג בתוך ההגדרות הקיימות בהוראות בדבר הארנונה שמפרסמת המועצה (ראו גם: רוסטוביץ, שם, בעמ' 494 – 495).

...

מכאן, לשימוש שנעשה בנכס משקל ניכר בקביעת שומת הנכס לצרכי ארנונה, כאשר מיקומו של הנכס, יחד עם נתונים נוספים שניתן להעלות על הדעת, דוגמת סוג המבנה, מסייעים במיקוד הסיווג לתתי-סיווגים (ראו גם: רוסטוביץ, שם, בעמ' 468).

...

אין זה ברור, כפי שגם ציינה חברתי השופטת ארבל, כי התקנה מתייחסת לשינוי סיווג נכס ספציפי, והובעה בפסיקה ובספרות עמדה כי התקנה מתייחסת לשינוי סיווג כללי בצו הארנונה עצמו, ולא לשינוי סיווג נכס ספציפי (ראו והשוו: ה' רוסטוביץ ואח', ארנונה עירונית (ספר ראשון, המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, מהדורה חמישית, 2001) 494-497;

היטל השבחה

רע"א 8325/06 ישעיהו לויט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "אונו"

עינינו הרואות, כי על מנת שנישום פלוני יוכל ליהנות מן הפטור הקבוע בסעיף זה צריך שיתקיימו ארבעה תנאים מצטברים, וביניהם התנאי השלישי, כי המקרקעין "משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו" (לפרשנות יתר תנאי הפטור ראו ה' רוסטוביץ "היטל השבחה" (תשנ"ז – 1996), בעמ' 335 ואילך);

ע"א 5138/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות

על פי פרשנות זו, מוענק הפטור בשני מסלולים בלבד: "מסלול המחזיק" ו"מסלול קרובו של המחזיק" ובתנאי שהמחזיק הוא גם החייב בהיטל על פי סעיף 2(א) לתוספת, דהיינו בעל המקרקעין או החוכר אותם לדורות. ובמלים אחרות, על פי פירוש זה נכללת בגדרי הפטור קבוצה צרה בלבד של חייבים בהיטל המחזיקים במקרקעין שהבנייה או ההרחבה נועדה למגוריהם או למגורי קרובם (לעמדה שונה ראו הנריק רוסטוביץ היטל השבחה חלק ראשון 383 (1996)).

רע"א 4217/04 ציון פמיני הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

הנה כי כן, לגבי תכנית משביחה יחידה מוערכים המקרקעין למועד הקובע - הוא יום אישור התכנית המשביחה - פעם אחת בהתאם לזכויות שהוענקו בתכנית (מצב חדש) ופעם אחת בהתאם לזכויות שהיו קיימות אלמלא אושרה תכנית זו (מצב קודם). ההפרש בין שני ערכים אלה מהווה את ההשבחה (ראו: הנריק רוסטוביץ היטל השבחה 223 (1996) (להלן: רוסטוביץ);

רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר-סבא

דעתי היא כי בהיעדר הסכמה בין הצדדים, הכרה ב"הוצאות התאמה" כמרכיב הניתן להפחתה מחייבת עיגון. בקרב המלומדים יש הסוברים כי הפחתה כזו היא מתבקשת מקום בו, כבענייננו, ניתן היתר לשימוש חורג:

"על מנת לאפשר את השימוש החורג יש צורך לעיתים בהתאמת המקרקעין לשימוש החדש, והתאמה זו כרוכה בהוצאה כספית... את ההוצאות האמורות ניתן לקחת בחשבון כהפחתה מהתועלת הכלכלית נשוא השומה" (הנריק רוסטוביץ היטל השבחה 285 (1996) (להלן: רוסטוביץ)).

רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נגד מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ

עם זאת עשוי שוויים של מקרקעין להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשנוי התכנוני סטטוטורי עצמו. ובמלים אחרות, עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין, והשאלה היא אפוא אם נכון לייחס משקל לציפיות מסוג זה, ולאילו מהן, ודוק: ציפיות לשינוי ייעוד תכנוני יכולות לצמוח ממספר רב של גורמים, ולאו דווקא מתקווה לאישורה של תכנית מסוימת. עמד על כך ה' רוסטוביץ בספרו היטל השבחה [9], בעמ' 272:

"ציפייות לשינוי תכנית יכולות להתעורר בעקבות נאום בחירות של ראש רשות מקומית, בעקבות הצהרת מדיניות חדשה של שר השיכון והבינוי, בעקבות קבלת החלטה של מינהל מקרקעי ישראל וכיוצא באלה. קרקע חקלאית, הגובלת באזור בנוי, עשויה לעורר ציפייות להפיכתה לקרקע עירונית. אישור תכנית מתאר ארצית או תכנית מתאר מחוזית מעורר ציפייות לאישורן של תכניות מפורטות. הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, מעוררת ציפייות לאישורה תוך מספר שנים. גלי עלייה, האצה או האטה של פעילות כלכלית, עליית מפלגה זו או אחרת לשלטון, אלה ואחרים עשויים להשפיע על שוק הנדל"ן".

ע"א 4018/03 איזודור שרביט נגד מנחם בן אהרון

הצדדים הסכימו במפורש (סעיף 4.6 להסכם המכר) כי חובת תשלום ההיטל תהיה על המוכר. הסכמה זו אף תואמת את הדין בעניין, לפיו, חובת תשלום ההיטל מוטלת על בעל המקרקעין (ראו סעיפים 1(א)(3), 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; ה' רוסטוביץ, היטל השבחה (1996) 150-151; להלן - רוסטוביץ). היו שאף הוסיפו, כי לעניין זהותו של הנישום אין נפקות להסכמה בין הצדדים לעסקה מי מהם ישא בחובת התשלום, שכן לוועדה המקומית מוקנית הזכות להטיל מס מכוח דין ולא מכוח הסכם (רוסטוביץ, בעמוד 151).

מס שבח

ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נגד קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ

בהיות התמורה הטבעית בעסקת חליפין שווה כסף, עשוי להתעורר קושי בקביעת שוויה של התמורה המוסכמת ואולם, קושי זה בודאי אין בו כדי להוליך אל המסקנה כי עסקת חליפין מעצם טיבה אינה כוללת תמורה ספציפית - מוסכמת (ראו והשוו: ע"א 487/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי בניין בע"מ, פ"ד לב(2) 121, 124; ראו גם: הדרי, מיסוי מקרקעין א', 406; ה' רוסטוביץ, מס שבח מקרקעין (מהדורה רביעית, תשנ"ג), 177 (להלן: רוסטוביץ, מס שבח מקרקעין)).

...

מנקודת ראות זו, התנאי בדבר היעדר "יחסים מיוחדים" בין הקונה למוכר נועד להבטיח כי התמורה המוסכמת שאותה קבעו הצדדים אינה נופלת משוויה האמיתי של הזכות, למשל בשל רצונו של המוכר להיטיב עם הקונה (ראו: רוסטוביץ, מס שבח מקרקעין, 164).